上舜未上市資訊網

台北市政府月前宣布，將推動「中低樓層老舊建物」進行更新重建計畫，雖然正式實施時間還未確定，但已帶動台北市中心老公寓的詢問熱度大幅提升，其中又以中山區、內湖區與南港區最受青睞。

台北市政府將推出住宅政策利多，將協助屋齡30年以上的老屋住戶「舊屋換新屋、坪數不縮水」，且僅要一半以上住戶同意均可提出申請。

總價1千～2千萬搶手


信義房屋網路事業部執行經理蕭政華表示，政策一出後，台北市屋齡超過30年以上、總價區間以1,000萬元至2,000萬元的公寓，點閱率大幅提升。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，都更對屋齡較老的公寓市場確實有加溫效應，不過都更能否成功，仍在於住戶整合的狀況，即使北市祭出優渥的容積獎勵，都更案要能吸引建商青睞，取得銀行較優的融資條件，地段仍是最主要的關鍵。

蘇啟榮指出，掌握「老宅改建」商機，地段仍是首選元素，而且除了容積率之外，老公寓最好座落豪宅聚落周邊，基地面積大且方正；臨主幹道，捷運站、明星學區周邊尤佳；土地持分高、總戶數少、樓層低；已經列入都更範圍內的舊宅，較有翻身機會。

地段 挑豪宅聚落周邊


信義代銷專案經理王作勤表示，大馬路旁通常店面效益高，屋主租金收益高，都更意願較低，不妨往大馬路旁第一條巷子尋找，愈接近大馬路愈好。

此外，選土地持分愈大的公寓愈有利，還要符合「戶數少、樓層低」且「近捷運」等要素。

最好是三層樓以下，住戶可分回的面積也大，捷運站200公尺周邊的老舊建築物，還有額外的容積獎勵，很容易成為優先都更標的。最後則是「可劃定的都更範圍愈大愈好」。

這次台北市針對2,000平方公尺（約600坪）以上的都更案，才給予最高兩倍容積獎勵，以土地持分10坪的舊公寓為例，至少要有60戶以上的公寓一起申請，才符合門檻。

信義房屋日前也公布網站統計顯示，中山區老公寓點閱率上揚幅度達21.5%，搜尋熱度居所有行政區之冠，顯示老公寓已在政策祭出後，詢問度已水漲船高。

北市市中心包括大安、內湖、中山、中正、松山與南港等六個行政區，屋齡逾30年的老公寓點閱率立即上揚。除了中山區之外，內湖區的點閱率也增加19.8%，南港區點閱率增加11.8%。

信義房屋中山民權店張凱智店長觀察，中山區內產品呈兩極化，中低總價物件多為中古公寓或華廈，以首購族居多。中山區已陸續推出由建商整合重建的預售案，房價也跟著水漲船高，使得價格相對平實的老公寓搜尋度居高不下。

信義房屋內湖店店長方浩銓表示，受到經濟狀況回穩，與內湖捷運線通車影響，內湖區房價已有一波補漲行情，原本二至三房總價在1,500萬元以內的電梯大樓，成為購買主力，但內湖仍有不少老公寓，政策加持下，總價在1,000萬元以內的老公寓詢問度也相對提高。